Pelonggaran sewa tarik kembali peritel ke jalanan Hong Kong

Toko di lantai dasar menawarkan visibilitas lebih tinggi bagi peritel makanan dan kebutuhan sehari-hari.

Ruang ritel di tingkat jalan kembali diminati di Hong Kong seiring peritel menyesuaikan strategi ekspansi di tengah pelonggaran harga sewa dan meningkatnya fokus pada lalu lintas pejalan kaki. Kondisi ini mendorong pergeseran dari unit di lantai atas yang sebelumnya lebih diminati karena biaya sewanya lebih rendah.

"Baik pembelanja lokal maupun wisatawan kini semakin mengutamakan nilai, budaya, dan pengalaman saat berbelanja di Hong Kong," kata Kathy Lee, head of research and retail consultancy di Colliers International Group, Inc., kepada *Retail Asia*.

"Hal ini meningkatkan persaingan untuk mendapatkan lalu lintas pejalan kaki, yang kemudian mendorong merek memilih lokasi dengan visibilitas lebih tinggi, khususnya untuk ritel makanan dan minuman serta kebutuhan sehari-hari," katanya melalui jawaban tertulis.

Pengeluaran konsumen kini semakin bergeser ke pengalaman berbelanja, sehingga memperkuat daya tarik toko di tingkat jalan. Merek memanfaatkan toko fisik bukan hanya sebagai tempat bertransaksi, tetapi juga untuk membangun pengalaman merek, menampilkan produk, dan menarik lebih banyak pelanggan.

Lawrence Wan, executive director sekaligus head of retail leasing di CBRE Hong Kong, mengatakan banyak peritel, terutama merek mewah global, kini memilih mengonsolidasikan operasinya ke dalam jumlah toko yang lebih sedikit, tetapi berukuran lebih besar, di distrik-distrik utama untuk memperkuat interaksi dengan pelanggan.

Menurutnya, strategi tersebut membantu menjaga tingkat kekosongan tetap relatif rendah di kawasan ritel utama, meskipun pasar secara keseluruhan masih berada dalam fase penyesuaian.

Penurunan harga sewa turut mendorong perubahan ini. Menurut Lee, tarif sewa toko di tingkat jalan telah turun signifikan dari level tertingginya dan kini semakin mendekati harga sewa unit di lantai atas, sehingga lokasi dengan visibilitas tinggi menjadi lebih terjangkau.

Harga sewa toko di tingkat jalan kini sekitar 60% lebih rendah dibandingkan puncaknya pada 2014.

"Toko di tingkat jalan menawarkan akses yang lebih baik terhadap lalu lintas pejalan kaki, meningkatkan visibilitas merek, serta memberikan nilai pemasaran yang lebih besar dibandingkan lokasi di lantai atas," kata Wan melalui jawaban tertulis.

Kondisi tersebut mendorong sejumlah merek yang sebelumnya menempati unit di lantai atas kembali membuka gerai di tingkat jalan. Hing Kee Java Edible Bird's Nest Co. Ltd., misalnya, membuka toko di lantai dasar di Sai Yeung Choi Street South dan East Ocean Centre. Sementara itu, restoran bergaya kantin Autumn Feeling berekspansi dari sebuah gedung industri di Kwun Tong ke gerai-gerai di tingkat jalan di Quarry Bay dan Wan Chai.

Model sewa yang lebih fleksibel juga semakin diminati. Menurut Lee, kontrak sewa jangka pendek dan gerai *pop-up* memungkinkan peritel memasuki lokasi utama dengan risiko yang lebih rendah, sekaligus membantu pemilik gedung menjaga tingkat hunian ruang ritelnya.

"*Pop-up* dan sewa jangka pendek telah menjadi instrumen untuk mengelola risiko," katanya. "Model ini memungkinkan peritel dan restoran menguji pasar tanpa harus terikat kontrak sewa jangka panjang."

Wan mengatakan gerai *pop-up* kini semakin banyak dimanfaatkan untuk menguji konsep baru, membangun perhatian pasar, serta mendukung promosi musiman. Menurutnya, pelaku usaha di sektor makanan dan minuman, kecantikan, kesehatan, serta gaya hidup menjadi pengguna paling aktif.

Data pasar menunjukkan pemulihan yang berlangsung secara bertahap. Lee mengatakan harga sewa di jalan-jalan utama kawasan inti seperti Causeway Bay, Central, Tsim Sha Tsui, dan Mong Kok naik 2,9% secara tahunan pada 2025, meski masih sekitar 65% lebih rendah dibandingkan level puncaknya pada kuartal II 2013.

Sementara itu, tingkat kekosongan di kawasan-kawasan tersebut turun menjadi sekitar 9% pada akhir 2025, atau sekitar separuh dibandingkan level pada awal 2021.

Meski demikian, biaya sewa tetap menjadi pertimbangan utama. Toko di tingkat jalan masih memiliki tarif sewa sekitar 10% hingga 20% lebih tinggi dibandingkan unit di lantai atas, sehingga investasi tersebut hanya akan layak jika mampu meningkatkan penjualan.

"Pada akhirnya, semuanya bergantung pada seberapa besar visibilitas mampu mendorong penjualan dan apakah biaya sewa sejalan dengan margin yang dimiliki peritel," kata Lee. "Di pasar saat ini, memilih lokasi bukan lagi soal prestise, melainkan kesesuaian dengan kebutuhan operasional."